「不動産投資に興味があるけど、資金が足りない」「REITって何？」
REITを使えば、少額から不動産投資ができます。
この記事では、REITの仕組み、メリット・デメリット、選び方を解説します。
REITとは
REIT（リート）は「Real Estate Investment Trust」の略で、不動産投資信託と呼ばれます。
仕組み
- 投資家からお金を集める
- そのお金で不動産（オフィス、商業施設、住宅など）を購入
- 賃料収入を投資家に分配
イメージ：大家さんの権利を小口化したもの
株式とは違うんですか？
REITは証券取引所に上場しているので、株式と同じように売買できます。ただし、投資対象は「企業」ではなく「不動産」です。
J-REITとは
J-REIT（ジェイリート）は、日本の不動産に投資するREITです。東京証券取引所に上場しており、約60銘柄あります。
REITのメリット
メリット1：少額から不動産投資ができる
実物の不動産を買うには数千万円〜数億円が必要ですが、REITなら数万円から投資できます。
投資信託を通じて買えば、100円から不動産に投資可能です。
メリット2：分散投資ができる
1つのREITでも複数の不動産を保有しています。REITファンドなら、さらに多くの物件に分散できます。
メリット3：高い分配金利回り
REITは利益の90%以上を分配すると法人税が免除されるため、分配金利回りが高い傾向があります。
J-REITの平均利回り：約4〜5%（2025年時点）
メリット4：流動性が高い
実物不動産は売却に時間がかかりますが、REITは株式と同じようにすぐ売買できます。
メリット5：プロが運用
不動産の選定、管理、テナント対応はプロが行います。自分で管理する必要がありません。
REITのデメリット
デメリット1：価格変動リスク
株式と同様に、価格が上下します。元本保証ではありません。
デメリット2：金利上昇に弱い
REITは借入金で不動産を購入しているため、金利が上がると収益が圧迫されます。
デメリット3：不動産市況の影響
空室率の上昇、賃料の下落など、不動産市況の影響を受けます。
デメリット4：分配金が減る可能性
業績次第で分配金が減額されることがあります。
REITは「安定した資産」と思われがちですが、コロナショック時には大きく下落しました。リスク資産であることを理解しておきましょう。
REITの種類
投資対象による分類
| 種類 | 投資対象 | 特徴 |
|---|---|---|
| オフィス型 | オフィスビル | 景気に左右されやすい |
| 住宅型 | マンション・アパート | 安定した賃料収入 |
| 商業施設型 | ショッピングモールなど | テナント次第 |
| 物流施設型 | 倉庫・物流センター | EC拡大で人気 |
| ホテル型 | ホテル・旅館 | 観光需要に左右 |
| ヘルスケア型 | 病院・介護施設 | 高齢化で需要増 |
| 複合型 | 複数種類を組み合わせ | 分散効果あり |
地域による分類
- J-REIT：日本の不動産
- 米国REIT：アメリカの不動産
- グローバルREIT：世界中の不動産
REITの選び方
個別REITを買う場合
チェックポイント：
- 分配金利回り（高すぎるのは要注意）
- NAV倍率（割安かどうか）
- 物件の稼働率
- スポンサー企業の信頼性
REITファンドを買う場合（おすすめ）
個別REITの分析が難しい初心者には、REITに投資するファンドがおすすめです。
おすすめファンド：
J-REIT
- eMAXIS Slim 国内リートインデックス（信託報酬：0.187%）
先進国REIT
- eMAXIS Slim 先進国リートインデックス（信託報酬：0.22%）
グローバルREIT
- Smart-i 先進国リートインデックス（信託報酬：0.22%）
J-REITと海外REIT、どちらがいいですか？
分散重視なら海外REITを含むファンドがおすすめです。日本の不動産だけでなく、世界中の不動産に投資できます。J-REITは円建てなので為替リスクがないメリットがあります。
ポートフォリオへの組み入れ方
REITの位置づけ
REITは株式と債券の中間のような資産です。
- 株式より値動きが小さい（ことが多い）
- 債券より利回りが高い
- 分配金収入が期待できる
配分の目安
ポートフォリオの5〜15%程度をREITに配分するのが一般的です。
例：
- 株式 80% + REIT 10% + 債券 10%
- 株式 70% + REIT 15% + 債券 15%
注意点
REITに偏りすぎないようにしましょう。株式・債券の補完として少量保有するのがおすすめです。
NISAでREITを買う
REITはNISAの成長投資枠で購入できます。
メリット：
- 分配金が非課税
- 売却益も非課税
注意点：
- NISAの枠は限られているので、株式を優先した方が効率的な場合も
まとめ
REITについて解説しました。
ポイント：
- REITは少額から不動産投資ができる
- 高い分配金利回りが魅力
- 価格変動リスク、金利リスクがある
- 初心者はREITファンドがおすすめ
- ポートフォリオの5〜15%が目安
株式・債券に加えて、REITを組み入れることで分散効果を高められます。
よくある質問
一概には言えません。コロナショック時は株式より大きく下落しました。「不動産＝安全」ではなく、リスク資産として認識してください。
J-REITの平均利回りは約4〜5%です。100万円投資すれば年間4〜5万円程度の分配金が期待できます（税引前）。
少額で始めたい、管理の手間を省きたいならREIT。レバレッジをかけたい、自分で物件を選びたいなら実物不動産です。
個別REITは1つのREITを直接購入、REITファンドは複数のREITをまとめて購入します。分散効果はファンドの方が高く、初心者にはファンドがおすすめです。
